買屋5原則,選屋4法則

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社區大廈挑「中等美女」賣相最好
撰文 / 陸敬民、程采薇

「每決定買房前,我都會想到『明天就要賣』這件事。」在演藝圈是出了名的房產專家秦偉,點出他名下能坐擁33間房子所抱持的心態,對秦偉來說,買房就要想明天能不能賣,不管投資或自住都要有這樣的思惟。

第1次出手買房看準地段增值,一轉賣300多萬入荷自學生時代開始,秦偉就有接觸房產的經驗,那時他爸媽為他在三重買了間頂樓加蓋的公寓,總價只要400、500萬元,換算下來,每坪只要5、6萬元,相當划算!但同時間他看上的其實是台大附近的樓房,同樣價格卻只能買到20幾坪,換算每坪單價20幾萬元,當時秦偉爸媽認為坪數這麼小,又這麼貴還是別買。但這次經驗讓秦偉很有感觸,原來現在羅斯福路的地段,現在每坪房價都衝上40、50萬元,反觀三重房價還在十幾萬元掙扎,「要買,就要買會賺的」,這段買房經驗讓秦偉深深記在腦海裡。

有了之前三重買房的經驗,在民國76年大三那一年,秦偉有能力自己獨資買房,當時,他看中1間位於延吉街的房子,約30幾坪,以1坪27萬元買進,在那時,房子所在的路上還有鐵道經過,也有一塊廢棄工廠在附近,但秦偉觀察,這裡地段好,未來會有發展性,後來兩年後,工廠遷走、鐵道也拆了,房價後來一路飆漲至每坪單價39、40萬元,秦偉也脫手賺進300多萬元。第1次買房繳出漂亮的成績單,之後,踏進演藝圈的秦偉便在1996年至1997年密集置產,練就他慎選地段、敢衝不躁進的購屋特質。

買房賺多賠少「中等美女」挑房原則闖房市

秦偉不諱言,他買房都是賺多賠少,堅持的就是一套「中等美女」挑房原則,在台北縣市的精華地區,專挑坪數20坪至40坪上下,每坪單價不超過40萬元,也就是總價不超過1,600萬元的房子,這就是秦偉心目中的「中等美女」物件,當中又以社區大廈的類型最多,地段鎖定在東區、捷運站口附近。

他通常只投資熟悉的區位,對於不熟悉的區位能免則免。「就像股票一樣,若一窩蜂去買不熟悉的公司的股票,到時候怎麼套牢的都不知道。」他說,如果不能避免去投資一些不熟悉的區域,他會特別重視「漣漪效益」,這就像把石頭丟進湖裡,會從中心點向外擴散產生漣漪,房價的效應就像如此,會從北市房價最高的地方向外擴散,離市中心愈近,房子就愈值錢。

對社區大廈的物件如何挑選?秦偉用一套口訣來詮釋「社區大廈」,所謂「社」就是公設比的諧音,原則上愈低愈好,因為實坪大,那些有泳池、遊樂設施的社區都不納入考量。「區」就是區位地段,除了地段要好外,還要看周邊有沒有地標建築或豪宅可以拉抬行情。「大」就是坪數要大小適中,太大或太小都不易轉手。最後一個「廈」則是煞的諧音,凡是有路沖、壁刀或明顯嫌惡設施的房子都不列入考慮。屬於中等美女的物件,一般市場接受度也較高,這就符合秦偉一買房就要想明天要賣的原則。

行情敏銳度隨時培養

透過銀行鑑價才不會買貴

買房子不能只為自己,更要為後代子孫負責。」秦偉笑說,他認為房子還有一種功能,那就是傳宗接代之用。他的理由是,今天你買對地點、買對房子,將來子孫才不會怪你。除此之外,他還提供了一個絕妙的購屋手法:先租後買。由於房仲業者大多會向買方收取成交金額2%的佣金,因此遇到有點心動、又不會太心動的房子,但價格偏高時,秦偉都會試著要求先租個一年半載,若住得滿意的話,再向屋主優先承購。這樣做的好處是可以有一段時間緩衝,思考是否真要入手,屆時若真想買,也可直接向屋主買,買賣雙方省掉了佣金,可說是一舉兩得的雙贏做法!

為了讓自己對行情有敏銳度,秦偉一定會「先找鄰居問價、接著找房仲詢價、最後找銀行鑑價」,其中透過銀行鑑價詢問行情是他一定會用的方法,秦偉說,出價只要不超過銀行鑑價的行情,就不容易買貴,這樣了解周邊行情,才能讓他一出價十拿九穩買進喜愛的物件。

維持社區大廈身價

就要有管委會來妝點門面

身為藝人,又同時是數家公司的負責人,秦偉對社區大廈管理事務的參與卻是不落人後,「社區型的房子管理得好,對增值具有加分效果,」秦偉比喻,社區的管理委員會就是社區大廈的化妝師,有了化妝師,社區大廈就有了門面,自然就讓來來往往的人有較深刻的印象。他舉目前辦公室所在的大廈為例,剛搬進來時,管理很不完善,包括機車亂停、車道出入口無人交通指揮、植栽枯萎,因此他自己就跳下去擔任監察委員,「我只負責放炮,是為了這個社區好,我不介意扮黑臉。」他說。所以在他強力的監督下,要求社區大門口要淨空,人行道旁的機車停放要嚴格管制,以營造出辦公大樓該有的氣勢;其次,要求白天警衛必須要有兩組,一組位於門廳,另一組負責車道交管,接著是要求擺設常綠植栽。至於一般社區大廈常見的管理費欠繳問題,秦偉認為,管委會一定要有結餘,因為有錢才能辦事,對於管理費欠繳問題,只要拖欠半年,身為監委的他,一定要求強制執行催繳程序。

對於某些大樓社區花錢舉辦三節聯歡活動,身為藝人,秦偉的態度竟然是否定的。「要社區辦活動可以,但前提是社區要有結餘,而且活動的目的不是吃喝玩樂,用意是鼓勵住戶來開會。」務實主義的他認為,錢一定要花在刀口上,即使是請客吃飯,也都要師出有名,而且要有具體的目標與成果。

秦偉每買必賺的購屋口訣

買屋5原則

沖:要充分了解屋況

脫:要有明天就脫手的心理準備;不買預售屋

泡:雨天看屋,確認沒泡水;沒事多找里

長:房仲業務員泡茶,以掌握資訊

蓋:要重視蓋房子的建商口碑和信譽

送:出價要快狠準,最好是現金一口價;價錢談不攏,掉頭就走,不必相送

秦偉每買必賺的購屋口訣

社區大廈選屋4法

社:公設比要低,因為實坪大

區:區位地段要好,因為支撐性強

大: 坪數要大小適中,太大或太小都不易轉手

廈:不要有沖煞的情況,避免嫌惡設施

社區大廈百戶以下是上上選

社區大廈是目前住宅的趨勢,不少人就是喜歡有警衛駐守,信件有人可以代簽收,享受飯店式管理的住宅品質,但在挑選這一類房子有什麼地方需要注意?全國不動產新店北新捷運店店長吳世昌指出,社區型房子因都屬於大樓,在建材上須留意鋼骨結構,尤其是屋齡在民國88年921地震前建造的房子,就要特別留意,若要查看有無問題,可以到鄰近幾家房屋仲介多多詢問物件狀況。

一般社區戶數多寡也是可以作為挑選的參考,吳世昌表示,通常是以60戶至100戶較為適宜,若是上千戶以上的社區,恐怕會有出入分子過雜,管理不易的問題。同樣對大型社區抱有疑慮的政大教授張金鶚表示,社區戶數過多,也很容易吸引投資客進駐,如此一來,搬進、搬出的頻率很高,住戶水準很難維持一定水準。

張金鶚也認為,管委會運作上軌道是一個良好社區所須具備的軟體條件,再者,硬體條件就要符合5項條件,包括1.好建造:要有好品牌信譽的建商建造;2.好規模:社區戶數不要太大或太小;3.好距離:最好能位在第一巷;4.好公設:公設比在30%上下;5.好停車:有固定的停車位。對於要買社區大廈的民眾,吳世昌提醒,採光好不好、棟距是否過近、是否有壓迫感等因素,最好納入考量,另外還要事先盤算每個月支付管理費的成本。

《今周刊 買屋特刊》 http://www.businesstoday.com.tw/winwinsp/100614house/

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